Στους δήμους ή και σε ιδιωτικούς φορείς, τους οποίους αυτοί θα ορίσουν θα μπορεί να ανατίθεται για διάστημα έως και 50 ετών η επισκευή, η διαχείριση και η αξιοποίηση των χιλιάδων εγκαταλελειμμένων κτιρίων τόσο στην Αθήνα όσο και στις πυκνοκατοικημένες περιοχές των πόλεων ανά την επικράτεια. Μετά την παρέλευση αυτού του διαστήματος τα κτίρια θα επιστρέφουν στους νόμιμους ιδιοκτήτες ή τους κληρονόμους τους.
Αυτό ορίζει μεταξύ άλλων το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για τις αστικές αναπλάσεις, το οποίο διαμορφώνει για πρώτη φορά και ένα θεσμικό πλαίσιο για τα εγκαταλελειμμένα κτίρια και τη διαχείρισή τους.
Στόχος – σύμφωνα με πηγές του υπουργείου – είναι να δημιουργηθούν κανόνες και να καθοριστεί η διαδικασία παρέμβασης για την αποκατάσταση και επανάχρηση ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων κτισμάτων προκειμένου να αποφευχθεί ή να αρθεί ο κίνδυνος για τη δημόσια υγεία και την ασφάλεια που προκαλείται από τα εγκαταλελειμμένα κτίσματα. Το υπουργείο φιλοδοξεί ότι η δράση αυτή θα αναβαθμίσει συνολικά τις περιοχές που διαθέτουν πλήθος τέτοιων κτιρίων, ενώ παράλληλα θα προστατευθεί και ένας μεγάλος αριθμός κτισμάτων τα οποία είναι χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα ή μνημεία και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να προχωρήσουν σε εργασίες αποκατάστασης εξαιτίας του υψηλού κόστους.
Το σχέδιο νόμου, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή το προσεχές διάστημα, δίνει τη δυνατότητα παρέμβασης για την αποκατάσταση και επανάχρηση των εγκαταλελειμμένων κτισμάτων ή τμημάτων κτισμάτων που εντοπίζονται σε Φορέα διαχείρισης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις σε μια προσπάθεια να επιτευχθεί η χρυσή τομή μεταξύ του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, αλλά και της αδυναμίας ή της απουσίας ενδιαφέροντος αποκατάστασης από πλευράς των ιδιοκτητών.
Ο εντοπισμός των ιδιοκτητών, πάντως σε πολλές περιπτώσεις, δε θα είναι εύκολη υπόθεση καθώς μία από τις βασικές αιτίες εγκατάλειψης κτιρίων εκτός του αυξημένου κόστους αποκατάστασής τους είναι και η πολυιδιοκτησία.
Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα κρίσιμο δεδομένου πως υπολογίζεται ότι υπάρχουν κτίρια στην Αθήνα στα οποία ο μέσος όρος των συνιδιοκτητών ξεπερνά τους 30, ενώ σε ακραίες περιπτώσεις εντοπίζονται και ακίνητα με περισσότερους από …200 συνιδιοκτήτες. Ακόμα πιο περίπλοκες από τις περιπτώσεις των πλήρως και αυτοτελώς εγκαταλελειμμένων κτισμάτων, είναι οι περιπτώσεις των κτιρίων που από το σύνολο των ωφέλιμων χώρων χρησιμοποιείται μόνο το 10% ή το 20%.
Οπως είχε αποτυπωθεί σε έρευνα του καθηγητή του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Νίκου Τριανταφυλλόπουλου για τη «Διανέοσις»: «Τα υψηλά ποσοστά συνιδιοκτησίας που απαντώνται, αποτελούν το σημαντικότερο ίσως παράγοντα που οδήγησε στην απαξίωση των κτιρίων. Τα υπάρχοντα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας κατασκευάστηκαν σε μικρής επιφανείας οικόπεδα. Πάνω από το 80% των οικοπέδων έχουν εμβαδόν έως 500 τ.μ. Τα κτήρια που κατασκευάστηκαν εντός αυτών, πωλήθηκαν τμηματικά, ως μικρές, αυτόνομες ανεξάρτητες μονάδες.
Με την κληρονομική διαδοχή, οι συνιδιοκτήτες τους πολλαπλασιάστηκαν. Έτσι σήμερα, το 55% των κτιρίων ανήκουν σε πάνω από 10 ιδιοκτήτες με περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπου συνυπάρχουν φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, ιδρύματα, το Δημόσιο και διάφοροι φορείς του. Στα μεγάλα κτίρια, το φαινόμενο της συνιδιοκτησίας φθάνει σε ακραίες καταστάσεις: απαντώνται κτίρια επιφανείας 4.000 τ.μ. με περισσότερους από 400 συνιδιοκτήτες» επισημαίνεται.
Για το λόγο αυτό στο σχέδιο νόμου ορίζεται ότι για την οποιαδήποτε απόφαση ή παρέμβαση σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας θα λαμβάνεται υπόψη ότι δικαιώματα κυρίου θα μπορεί να ασκεί ο κάτοχος ποσοστού συνιδιοκτησίας ίσου ή μεγαλύτερου του 60% του ακινήτου.
Πρώτο βήμα η καταμέτρηση
Προκειμένου να μπορέσει να προχωρήσει το σχέδιο, θα πρέπει να είναι γνωστός ο αριθμός των κτιρίων που έχουν εγκαταλειφθεί. Για το λόγο αυτό θεσπίζεται η δημιουργία Μητρώου εγκαταλελειμμένων ακινήτων σε κάθε δήμο.
Στο μητρώο θα εγγράφονται τα ακίνητα μετά την ολοκλήρωση της μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της αμετάκλητης απόφασης του δικαστηρίου που δέχεται την περιέλευση της διαχείρισης του ακινήτου. Οι δήμοι θα είναι υποχρεωμένοι να φτιάξουν το μητρώο εντός 10 ημερών από την ψήφιση του νομοσχεδίου και στη συνέχεια σταδιακά να το εμπλουτίζουν είτε με ακίνητα που οι ίδιοι έχουν εντοπίσει ή τους έχουν υποδείξει οι δημότες.
Βάσει των διατάξεων του νομοσχεδίου, που παρουσιάζει το «ethnos.gr», η διαχείριση ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου θα μπορεί να περιέρχεται στο Διαχειριστή της για χρονικό διάστημα μέχρι 50 χρόνια από την έκδοση της σχετικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου της έδρας του ακινήτου. Μετά την παρέλευση του χρόνου διαχείρισης του ακινήτου από το Διαχειριστή, η διαχείρισή του θα επανέρχεται στον κύριό του.
Εφόσον με τον εντοπισμό τους οι συνιδιοκτήτες ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου δηλώσουν την επιθυμία τους να το επισκευάσουν οι ίδιοι, θα τους δίνεται η δυνατότητα να το κάνουν, αλλά με έλεγχο και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, το οποίο αν παρέλθει χωρίς να έχουν γίνει οι απαραίτητες επεμβάσεις, η διαχείριση του κτιρίου θα μπορεί να περιέλθει στον οικείο δήμο, ο οποίος αφού το επισκευάσει, θα έχει τη δυνατότητα είτε και το δικαίωμα είτε να το παραχωρήσει π.χ. για τη στέγαση κάποιας ευαίσθητης κοινωνικής ομάδας ή να προχωρήσει στην αξιοποίησή του.
Σε ό,τι αφορά τα οικονομικά ο Διαχειριστής οφείλει να αποδώσει στον ιδιοκτήτη τα έσοδα που εισέπραξε από την αξιοποίηση του ακινήτου, αφού παρακρατήσει:
- τις πιστοποιημένες δαπάνες αποκατάστασης και επανάχρησής του,
- τους δημοτικούς φόρους και τέλη τα οποία όφειλε ο ιδιοκτήτης του πριν την περιέλευση της διαχείρισης του ακινήτου στο Δήμο
- επιπλέον ποσό που αντιστοιχεί σε 20% επί του συνόλου των ανωτέρω ποσών ως διαχειριστική δαπάνη, καθώς και
- τυχόν εμπράγματα βάρη που έχουν εξυπηρετηθεί.
Ειδικά για την περίπτωση των διατηρητέων κτιρίων, το νομοσχέδιο ορίζει ότι οι οικοδομικές εργασίες για την αποκατάσταση του ακινήτου πρέπει να ολοκληρωθούν εντός τεσσάρων ή πέντε ετών από την ανάληψη της διαχείρισης από το Δήμο ή το Διαχειριστή. Σε διαφορετική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει την επιστροφή της διαχείρισης του ακινήτου σε αυτόν, κατόπιν αίτησης στο Δικαστήριο χωρίς να του καταλογιστούν οι έως τότε δαπάνες του Διαχειριστή.
Σε κάθε περίπτωση ο διαχειριστής υποχρεούται να τηρεί διαφανείς διαδικασίες καταγραφής των ενεργειών, των δαπανών και των εσόδων του.
Με τις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου θα δίνεται επίσης η δυνατότητα ανάθεσης τεχνικών έργων αποκατάστασης εγκαταλελειμμένου κτιρίου χωρίς δημοπρασία ή διαγωνισμό από το Δήμο, σε εταιρία που έχει ήδη επιλεγεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες κτιρίου συνιδιοκτησίας, εάν αυτοί συγκεντρώνουν ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω από το 50%.
Να σημειωθεί ότι αντίστοιχες συζητήσεις στο παρελθόν είχαν προκαλέσει αντιδράσεις για πλήγμα στο συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας και δεν προχώρησαν ποτέ. Οι προσπάθειες του παρελθόντος είχαν «σκοντάψει» στο γεγονός της παραχώρησης αυτής της δυνατότητας και σε ιδιώτες και επενδυτικούς οργανισμούς, ζήτημα το οποίο φαίνεται να λύνεται πλέον δεδομένου ότι το εγχείρημα θα προχωρεί μέσω των δήμων, οι οποίοι θεωρούνται η πλησιέστερη δομή στους πολίτες. Οπως ξεκαθαρίζει, πάντως, στο «ethnos.gr» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς: «Στόχος μας δεν είναι να πάρουμε την ιδιοκτησία κανενός ή να υποκαταστήσουμε τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου. Στόχος είναι να ενεργοποιήσουμε τις διαδικασίες για να παρέμβουμε στα εγκαταλελειμμένα κτίρια, μεταξύ των οποίων υπάρχουν και επικίνδυνα – και ανάλογα με τα χαρακτηριστικά τους να ελαχιστοποιήσουμε τους κινδύνους για τη δημόσια υγεία και ασφάλεια και να βελτιώσουμε την εικόνα των πόλεων. Στόχος μας είναι να δημιουργήσουμε το θεσμικό πλαίσιο και γι΄αυτούς που θα ήθελαν αλλά δεν μπορούν να αποκαταστήσουν το ακίνητό τους. Δεν επιθυμούμε να ερθουμε σε αντιπαραθεση με κανεναν. Ας ξεκινήσουμε αρχικά με αυτούς που θέλουν, να τους δώσουμε ένα πλαίσιο ώστε να εκκινήσουν οι διαδικασίες και στη συνέχεια θα παρακινηθούν και άλλοι», τονίζει.
Στο υπουργείο εκτιμούν ότι με τη λύση αυτή αφενός λαμβάνεται μέριμνα διασφάλισης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών εγκαταλελειμμένων ακινήτων, ενώ παράλληλα «θεραπεύονται» και οι συνέπειες από την απραξία και τις επιλογές τους, λόγω της μη τήρηση από εκείνους, ακούσια ή εκούσια, των υποχρεώσεων που απορρέουν από το δικαίωμα της ιδιοκτησίας, σε βάρος του κοινωνικού συνόλου.
Ποια είναι τα κτίρια που θα ενταχθούν στο Μητρώο εγκαταλελειμμένων ακινήτων των δήμων
Τα κτίρια που θα ενταχθούν στο Μητρώο θα πρέπει να πληρούν μία σειρά προυποθέσεων προκειμένου να πιστοποιείται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.
Εγκαταλελειμμένα ακίνητα μπορεί να χαρακτηριστούν τόσο ιδιωτικές, όσο και δημόσιες ιδιοκτησίες, οι οποίες δε χρησιμοποιούνται και δεν τεκμαίρεται πρόθεση να χρησιμοποιηθούν.
Τα κτίρια αυτά δε θα πρέπει να διαθέτουν ενεργή σύνδεση με δίκτυα παροχών κοινής ωφέλειας (ΟΚΩ) κατά τα τελευταία τουλάχιστον δέκα χρόνια, ενώ θα πρέπει να μην κατοικούνται ή να μην χρησιμοποιούνται για την άσκηση νόμιμης δραστηριότητας για αντίστοιχη 10ετή περίοδο.
Επιπροσθέτως θα πρέπει να πληρούν ακόμα μία από τις παρακάτω προυποθέσεις:
– Η εξωτερική εμφάνιση του κτιρίου και του περιβάλλοντος χώρου του να παρουσιάζει εικόνα ερείπωσης, ή για το ακίνητο να έχει εκδοθεί πρωτόκολλο επικινδύνου,
– Αποτελεί εστία μόλυνσης ή παραβατικότητας και απειλεί τη δημόσια υγεία ή ασφάλεια,
– Χρήζει σημαντικών έργων επισκευής,
– Δεν έχει εκδοθεί άδεια επισκευών κατά τα τελευταία δέκα χρόνια,
– Είναι υπό ανέγερση βάσει οικοδομικής άδειας και έχει παραμείνει ημιτελές έως και του σταδίου των επιχρισμάτων κατά τα τελευταία 15 έτη,
– Δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, εφόσον υπάρχει
– Δεν έχει υποβληθεί δήλωση περιουσιολογίου (Ε9)
Οι δύο τελευταίες προυποθέσεις δεν εφαρμόζονται στα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του το Δημόσιο.
Σήμερα κανείς δε γνωρίζει τον απόλυτο αριθμό των εγκαταλελειμμένων κτιρίων. Χαρακτηριστικό του μεγέθους τους όμως είναι ότι τα κτίσματα αυτής της κατηγορίας υπολογίζονται σε περίπου 2.000 μόνο εντός των διοικητικών ορίων του δήμου Αθηναίων. Πολλά απ΄αυτά μάλιστα είναι σε εξαιρετικά κακή κατάσταση κινδυνεύοντας ακόμα και κατάρρευση. Το κτιριακό απόθεμα του κέντρου της πρωτεύουσας απαρτίζεται στην πλειονότητά του από κατασκευές που χρονολογούνται πριν τη δεκαετία του ΄60, με την πορεία ερήμωσης πολλών κτιρίων στην Αθήνα να έχει συμπαρασύρει με τη σειρά της ολόκληρες γειτονιές.
